小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，不缴纳土地出让金，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。这种房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓的产权证并不是真正合法有效的。
小产权房的出现与城市房价的飙升密不可分，从2007年房价快速上涨开始成为社会关注的热点。根据国家相关要求，“小产权房”是不允许发证的，不受法律保护。
购买风险
(1)法律效力
一般来说，“小产权房”买卖合同的效力认定为无效。而且还要区分不同的情况:
农村集体经济组织成员之间在本乡范围内买卖农村房屋，应当认定房屋买卖合同有效。
如果房屋出售给家乡以外的人，经有关组织和部门批准，可以认定合同有效。
将房屋出售给家乡以外的人，未经有关组织和部门批准，未实际履行合同或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。
(二)房地产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，所以不构成法律意义上的不动产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。[2]
小产权房(2)
根据《中华人民共和国土地土地管理法》规定，小产权房不能转让或出售给非本集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。同时对房屋的保值增值也有一定的影响。
政策风险
购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并支付房款后，如果相关部门对农村产权房的建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆迁。购房者将面临既拿不到房子又无法及时索赔房款的尴尬局面。
小产权房相关漫画(2张)
买房后，如果有国家征地拆迁，由于农村产权房没有国家承认的合法产权，购房者不是合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，作为实际使用人的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
缺乏监督
没有明确规定限制农村产权房的开发建设，开发建设监管缺位，对购房者利益造成一定影响。同时，没有开发商的资质，很难保证房屋的质量和房屋的售后保修。
我希望你能采纳它。